本日は、
「元インテリアコーディネーター×教室集客コンサルタントの夢を叶える中古マンション フルリノベ―ション物語 ④フルリノベーション予算の立て方と見落としがちな費用について」
という内容にて、お話をしていきたいと思います。
飛常識な教室集客コンサルタント高橋貴子
LINE公式アカウント
ご質問もお気軽に １：１トークで高橋貴子と直接対話
フルリノベーション予算の立て方と見落としがちな費用について
さて、今回は、
「フルリノベーション予算の立て方と見落としがちな費用について」
という内容について、お伝えをしてみたいと思います。
これは、私の場合は契約金額よりも、
追加オーバーした予算が結構多かったのですが、（苦笑）
※ちなみに追加工事100万、その他で100万使ってます。ｗｗ
皆さんも実際、家を作ろうとなった時に、よくあり得る話だと思いました。
工事をやっていると、
・これはやっぱりこうしたい、
・ここはこちらに変更したい
といったような、追加＆変更する部分が出てくるのではないか、
と思います。
その指標として、最初から「こういう事情があるんだ」ということや
あるいは、「こういう所にもお金がかかる」ということを知っていると、
ある程度まで、予算の追加が読めるようにもなるのではないかなと思いました。
業者さんから見積もりが上がってきた際に、
それをどう比較すれば良いのかについては、
次回のブログでお伝えする予定ですので、
今回はまず、予算をどう考えるかという部分を、
私のケースから、ざっくりとお伝えをしてみますので、
ぜひ、ご参考にされてみてください。
各工事についての予算を、全て公開
さて、まずは「本体工事」と呼ばれる、すでに図面があることが大前提で進める部分について、
わたしの場合は、古い間取りの平面図がこのような感じになっていました。
（左が現状の家、右側が今回のリフォームプランです）
いわゆる、よくある3LDKという間取りですね。
それを、こちらの右側の平面図のように改築したいというのが、今回のリノベーションです。
リビングを大きくして、プライベートスペースは寝るだけだから、ということで、
割り切って狭くしました。このような感じになっています。↑
図面を比較すればお分かりいただける通り、
キッチンの向きを変えたり、間仕切りも大きく変えています。
これが、スケルトンと呼ばれる大掛かりなケースの工事となります。
（※こちらは実際の私の自宅の解体後の風景です。なかなか壮観な風景です。（笑））↑
今回は、そんなスケルトンタイプのリフォームについての、見積もりの考え方をお伝えします。
収納が減っている部分については、壁面収納であったりと、
可能な限りかたまりで設けているのですが、それでもまだ、
元の図面の収納量と比べると捨てなくてはいけないものはあるような状態でした。
現状でもかなり断捨離をしてはいるのですが、
ミニマムライフということで、壁面を使いながら収納を増やしたプランとなっています。
本体工事というのは、この図面にどういう設備を入れて、というような仕様が決まって、
ということで総金額が決まりますので、そちらをざっくりとお伝えいたします。
解体工事について
これが、けっこうな金額になるのですが、大体１００万円近い金額となります。
壁などを、捨てたり、剥がしたりと、全部入ってくるのですね。
この解体工事が、何気に高いです。（苦笑）
ですが、実際の作業の様子を見ていると、そうなるでしょうね、
という金額だと感じます。
というのは、いろいろな資材を捨てるのにもお金がかかるからです。
（※解体直後の風景。うちは１階なので、庭に廃材置いてましたが結構な量が出てました）
特にスケルトン工事の場合は、100万円くらいは見ておく方が良いですね。
木工事の予算について
木工事の予算は、だいたい300万円くらいなのですが、
部屋全体をスケルトンにして、間仕切りを建てたり、
台所のカウンターを作ったり、床の下地を作ったり、床の仕上げなど、
いろいろな内容が含まれています。
特に今回のリノベーションは、フローリングだけではなく、
本物の床タイルや、フロアタイルという水回りに強いものなど、
いろいろ混ぜているのですね。
壁面も、洗面所はタイルを使っているのですが、
リビングは、エコカラットという素材があって、それを壁に使っています。
そういった、素材が変わるところは、見切りや、フロアレベルを合わせたりする工事など、
いろいろ専門的な部分があったりするのですが、
そういう工事や、木製建具（本体＆取り付け）についても、木工事に入ってきます。
窓枠も、全て作り直したりしていますし、加えて物置（クローゼット含む）ですね。
物置の中も、こういうものをこう置きたい、というのを先に決めて、
棚板を発注して、３つの可動棚タイプにしています。
（※ちなみにこちらは下駄箱です）
このような、事前にかなり考えて作った可動棚にしているような部分もありますし、
カウンターや、作り付けの机も、2500mmという横長のタイプになっています。
（※パソコンモニター4台並べたいという要望で設計しています）
余談ですが、建築では、cmの単位を使わないのですね。
基本はmmを使いますので、2500というのは、2.5mという事になります。
ミリで言うのに慣れておく方が、話が通じやすいかもしれません。（＾＾）
話を戻しますが、ワークスペースは、横幅で長いのが欲しくて、
荷重が持つかどうかも検討しながら、一枚板にしています。
さらに、その下にはコンセントや引き出しなども設置をしています。
特にコンセントは、いっぱいにしていますね。かなり付けました。ｗ
机上に3つ口コンセント3か所 机下に、3口２つです。
パソコンなどの機器を多く使うためです。
それらも全て含めて、工事をやっていくのですが、
ここのボリュームが、350万円といった金額になっています。
電気工事と、キッチンの工事の予算について
電気工事も全てやり直しになります。
今回は、特にコンセント＆スイッチなども増やしています。
ネットのLAN用配管も、この時じゃないとできない、というのがありましたので、
全てちゃんとやっておいています。
こういった、スイッチや配管は、
普段の生活の不満もあった上での、
家具の配置や生活スタイルが決まっていないと、
決まらない部分ですね。
それらに加えて、照明といった部分も含め、
110万円くらいの電気工事の予算となっています。
ちなみに私はダウンライトや、間接照明を多用しているので、
照明器具代はそこまで高くないのですが、
木工事、建築工事の絡みで照明計画を組んでいます。
生活スタイルとやりたい照明計画の要望が最初から決まっていないと
なかなか難しい部分でもあります。
（※こちらなキッチンからダイニングとワークスペースを見た風景）
キッチン、お風呂、お手洗い、洗面などの予算について
キッチン工事も、まあまあ良いお値段がしています。（苦笑）
元のキッチンを解体し、撤去する費用も入っていますし、
システムキッチン本体を入れる金額も入っています。
他にも、背面のキッチンパネルや、搬入費などなど、まあまあな値段ですね。
キッチンは、定価で200万円後半、300万円弱のキッチンを入れているので、
それに関する付随工事の費用がかかります。
これは、見積もり方にもよりますが、キッチン工事が、だいたい190万円くらいですね。
お風呂も一緒です。
前のお風呂を解体、撤去して、140万くらいのユニットバスを入れる、
といった流れで、搬入、組み立てで80万円くらいの予算となっています。
洗面所も同様で、解体撤去のところと、
あとは化粧台ですね。
こちらも、ホテルライクのデザインということで、
既製品のキャビネットをそのまま置くのではなく、
カウンターを作って、そこにキャビネットを付けて、
タイルと一枚鏡を設置する、という形にしたのです。
こういった、洗面化粧台のクラスも、
パーツでバラバラにやる方が高くなりますので、40万円くらいとなりました。
ここも、そこそこのお値段となっていますね。（苦笑）
トイレは結果として、追加工事という形になったのですが、
小さい手洗いを入れるかで迷って、追加工事で入れたのですね。
お手洗いも、一体型のタイプがありますので、
そちらの方がスッキリしているということで、そちらを入れています。
そこに追加工事として、お客さんが来られた際に、トイレの中で手が洗えた方が良いかな、
ということで、カウンターと一緒に手を洗えるようにするものを入れた、という形です。
ここが、30万円くらいの予算となりました。
配管や内装、その他の予算について
あとは、給排水の配管といった、設備関係ですね。
これにも、立ち上げや接続など、専門的な部分がいろいろとあって、
ガスが別途で12万円、設備工事が25万円といった予算となっています。
内装というのは、クロスなどの事ですね。
今回は、クロスとタイルと分かれていて、
これは業者さんがどの範疇を扱うかで分かれます。
クロスが、壁、天井、床で65万円くらい
タイル工事が、エコカラットという内装工事と、さらに玄関タイルもあるのですが、
今回はタイル工事が多かったので、当時の見積もりより高くなりました。
最終的には、20万円くらい追加で予算がかかった感じですね。
このような内容で、契約しています。
その際、施工店さんが取る経費が違うのですが、
建築総工費の10%くらいが平均ではないかなと思います。
わたしが契約したところは5%と、良心的でした。
これが、本体契約という事になります。
今回の場合 1110万です。
これに加えて、追加工事が100万円くらいかかりました。
設備のグレードアップや、内装でタイルを増やしたり、
物入れ収納などなどですね。
足しげく通う事で、予算が変わってくるケースもあります
わたしは、結構な頻度で現地に行っているのですが、
進捗の中で、図面ではなかったことろが見えてきたりします。
つまり、現場に行くと、例えば、そのまま空いている空間が分かる事があるのですね。
今回私は、ダイニングに飾りスペースを急遽作ってもらいました。
何も言わなければ、そのまま壁として塞がれてしまう場所でした。
そういった、何もないデッドスペースを収納にすると、追加工事になるのですが、
それが監督に伝えて、間に合う時期と、間に合わない時期がありますので、
現場には足しげく通った方が、お願いできる可能性がある訳ですね。
たとえば、戸建て建築だと階段下は空洞になっています。
そこに、物入れを作るようにすれば、収納になりますが、
これは素人さんでは分からない部分もありますし、
工務店さんも、契約前には、あまり積極的には言ってきません。
なぜなら見積もりが高くなるからです。
そうすると、契約してくれないリスクが出てきますので、
できれば素のままで決めていきたいというのも、あるのですね。
ですが、契約した後だったら、
他の工務店に心変わりする心配がないので、
積極的に提案してくる場合もあります。（笑）
ちなみに今回の施工店さんは無理に追加を進めてこない
良心的な施工店さんでした。
私が主に、「こうしたい、ああしたい」と
思いついてしまったものをご相談させていただいてましたね。
ただ、工事的には、工程を止めてしまうことになりますので、
現場監督の方は、提案してこない可能性も高いですね。
私の場合は、間に合う限りはお願いしたいということで、
それなりに追加工事は高くはなりますが、お願いしていました。
それをするためには現場を頻繁に見ていないと分かりません。
最初の見積もりや平面図を見た段階で、そこが収納になるかどうかは、
実際に見ないと分からないケースもある。
わたしの場合、平面図から3Dで立ち上げることを、仕事としてやっていましたが、
一般の人にはわかりにくいと思います。
3Dで立ち上げて、実はここに空洞があった、というのは、
これは現場に行かないと分からない事が多いのですね。
家具などの予算も、意外にかかってくるのでチェックが必要です
本体の工事を、1100万円で契約して、
最終的には1200万円くらいになっているのですが、
それに加え、テーブルやソファと、ダイニングに置きたいテーブルなどにも、
予算がかかっています。
今回は、こちらのメーカーが、リーズナブルな割に品質が良かったので、
コチラを選んでいます。
北欧家具のメーカー カーサデモダン
割とお手頃な感じで、モダンな家具が多いのですね。
展示会に行って、リビング系はこれにしようと決めていたのですが、
割と、シンプルでカッコいい家具が多いメーカーさんです。
リビングには、ソファとカフェテーブルを置きました。
さらに、ダイニングテーブルは、傷つきにくいセラミックのテーブルを選びました。
今まではナチュラルな雰囲気だったのですが、
リノベーションで、シックな感じの色で決めていったので、
セラミックも、深めの色のものを選んだ、という感じです。
インテリアがガラリと変わるので、家具などもけっこう変えましたね。
あと、私の場合には、カーテンを、バーチカルブラインドといって、
縦にスリットが入っているものに変えました。
さらに、写真を撮りますので、そのためのレースも併用する形です。
左側のアイボリーが窓用のバーチカルブラインドです。
また、リビングとワークスペースの空間を仕切りたい、というのもありました。
こちらは、ダブルバーチカルブラインドになってて、
レース部分とクロスの部分の角度によって、完全に間仕切り風にすることもできます。
ワークスペースについては、パソコンが4台並んでいるので、
人が来た時に、それを隠せるように、バーチカルブラインドを入れているのです。
机が見えている状態。
ワークスペースを隠した状態。
ですので、3本のバーチカルブラインドに加えて、寝室にもカーテンを入れているので、
カーテンに40万円くらい使いました。（苦笑）
あと、冷蔵庫と電子レンジも買い換えています。
今回、インテリアが白で統一されているので、キレイな白にしたかったのですね。
今の冷蔵庫と電子レンジは、そういった白のイメージとは違いますので、
それらも買い換えて、20万円くらい予算がかかっています。
リビングボードも、ダークブラウンにしたいということで、
買い替えに20万円ほど。
その他、雑貨を買いそろえて20万円ほど。
こういった追加系が、なんやかんやと240万円くらいとなり、
最終的には1450万円くらいの予算となりました。
引っ越しや、仮住まいに関する費用は、意外な出費となるので要チェック
ここまでご紹介をしてきた予算とは別に、それ以外の予算ですね。
つまり、電気、ガス、水道については、
リノベーション作業中にも使いますし、仮住まい先でも費用が掛かりますので、
そのまま2倍の契約で動かしている状態となります。
その際、特に面倒だったのが、ネット工事です。
またこの家に戻ってくる事が分かっているのに、
いったん、全て解約して再契約となるのですね。
前のところから引っ越すと、マンションに入れられるネットの会社が違うので、
前の家に戻ると言っているのにも関わらず、（苦笑）
機器を返して、解約料がかかり、それが返納され、
また新しいところで契約し、元に家に戻る際にはまた解約と、再契約、
という感じです。（苦笑）
結局、違約金は取られませんと聞いていましたが、
返納される時期がズレますし、解約と契約を繰り返すので、
取られ戻り、取られ戻りと、手間がかかります。
その事について、3か所くらいに電話をする事になったのですが、
たらい回しに近い状態で、(苦笑）so-netに電話をすれば、そこはKDDIの範疇、
ということでKDDIに電話して・・・と、4～5時間くらい、費やしています。
ネットでもできると聞いていましたが、
こんな複雑な内容をネットでやって失敗したら嫌でしたので、
電話をずっとかけていたのですが、
今回の一番のストレスは、ネット回線の切り替えと工事でした。
電話も仮住まいが横浜から川崎で、番号が変わるということで、
それは困るとなりまして、
ひかり電話からアナログNTTの回線に戻して、工事中は電話を使わないことで
22年使っていた固定電話の番号をそのまま継続できました。
これは、一般の奥さんができるかかなり厳しいですね。。
何より、電気ガス水道は、契約者本人じゃないと電話が無理な場合も多いのですね。
ラッキーなことに、私の場合は、全てわたし名義だったので、
そのまま進めることができましたが、
奥さんはだいたい、旦那さん名義になっているかと思います。
そうすると、電話で簡単に手続きができない事が多いのですね。
ですので、そこは旦那さんに協力してもらう必要があります。
本人確認がうるさい範疇なのですね。（苦笑）
仮住まいも、しっかりと準備をしないと余計な予算がかかってしまう
仮住まいの費用が、これも結構かかります。
わたしの場合、荷物もあって、また元の家に戻ることも分かっているので、
礼金、敷金がもったいないというのがありました。
そうすると、UR賃貸などだと、一瞬、70万円くらいが出ていくのですが、
（礼金無し、敷金はほとんど返ってくる）
また最後に20万円くらい戻ってくるという形になるという事になります。
但し、内覧ができるドンピシャで、1ヶ月くらい前から申請できるタイミングで、
そこが空いてないといけない訳です。
どうするか調べていたところ、仮住まいの専門の不動産屋さんがあって、
そちらの方と半年前くらい前からお話をしていて、
注意して見守っていてもらって、
ピッタリのタイミングで物件を見つけてもらう、
という感じで進めました。
仮住まいは80平米で、元の家より10平米ほど広かったので、
そのスペースに、開かずの間という事で段ボールを置いておいて、
それ以外のスペースで生活する、という形にしていました。
この、仮住まいの物件探しは、けっこう大変です。
一般の物件は、この値段では借りられないと思いますし、
礼金、敷金なしはあり得ないです。
ですので、仮住まい専門の不動産屋さんが見つかるようなら、
そちらの頼んだ方が良いと思います。
本体工事の、1.5倍くらいを見ておく方が、安心できる
引っ越しも、結局は往復となります。
ですので、引っ越しも、最初から往復で見積もりを取りました。
だいたい、往復で25万円くらいですね。
それも、リロケーション専門の引っ越しがあるのですが、
慣れている様子で、内容も充実していました。
こういった、往復での契約などなど、
ここだけで70万円くらいの予算がかかっています。
ですので、本体工事以外にも、2～300万円くらい用意しておくほうが良いかもしれません。
契約金額の1.5倍くらい見積もっておく方が良い、という雰囲気ですね。
例えば1000万なら1500万用意しておく感じです。
ギリギリで組むと、他が回らないのではないかな、と思います。
仮住まいも、まあまあな予算がかかっていますし、
必ずしも、パーフェクトな物件には出会えません。
3ヶ月くらいですので、そこはタイミングの問題です。
仮住まいは、エレベーターがない4階だったので、大変ですが、
3ヶ月なので、良しとする、という事ですね。
意外な費用が、タクシー代です。
それまで、サックスの練習については、車で移動していたのですが、
今回、車を持ってこれなかったのですね。
近所で、3ヶ月貸してくれるところが無かったのです。
まさか、こんなに駐車場が借りられないと思っていなかったので、
結局は家の近くで借りることになりました。
もともとの家の駐車場は、業者さんのために空けていたので、
車を使いたかったら、家の近くに借りた駐車場まで行かなければいけない、
という事になったのです。
借りた駐車場は、5万円くらいかかっているのですが、
今回の事情を話し、敷金などは良いよと言ってくれました。
ですので、通常であれば10万円くらいの出費を覚悟しないといけないくらいだと思います。
そういった事情があり、結局、
サックスを持ちながら、家の近くの駐車場まで行くのは時間のロスということで、
タクシーを使っていたのですね。
仮住まいは、駅から徒歩15分ほどになるのですが、
雨が降ったら、もうあり得ないという事になります。
そうすると、タクシーだけで月に4万円くらい。
翌月は、少しコツを掴んで2～3万円くらいでしょうか。
練習のために片道で2000円、駅までだと片道1000円
移動する度にお金がかかる状態です。
重たいものを持っていない時は、自転車で移動していたのですが、
電車代とバス代はかかりますね。
こういった部分の予算は、見落としがちになります。
他にも、外食費用がまあまあ増えました。
というのは、キッチンの汚れはなるべく少なくしたかったからです。
仮住まいを出る際、なるべく綺麗な状態の方が、
敷金が返ってくる事になりますし、
何より、本宅に戻る引っ越し当日は、あまり仮住まいの掃除に時間をかけられないからです。
ほんの1時間くらいで掃除を済ませるには、使わないのが一番なのですね。
ですので、なるべく料理しない、魚は焼かない、換気扇も使わないで済む料理、
という事でやっていましたし、結果として、外食が増えましたね。
余計な追加工事費を、出さないようにするには？
現場は、職人さんに嫌われるようなチェックは良くないのですが、
頻繁に足を運んだ方が良いと思います。
職人さんとのコミュニケーションも大事です。
そして、あれ？と思ったところは、確認するのが良いですね。
これって、こうできる？こうじゃなかったですか？というように、
図面が完璧でも、職人さんが勘違いするケースがあるからです。
今回のわたしの場合も、けっこうありました。
衝撃的な配管違いなど、施工する人が勘違いすると、そのまま形になるので、
チェックが必要なのですね。
これが早い段階で見つかると、痛手が少なくて済むのです。
ですので、工事の出だしと、最後は、特に多く通う方が良いでしょう。
その時のポイントによって、見に行く必要があるのですね。
但し、確認は、必ず現場監督と行います。
職人さんと直接お話しても、施工責任は監督が持っているので
言った言わないを無くすためにも監督とお話してくださいね。
わたしの様に、元々、仕事で専門的にやっていた人間でも、
あれ？という事があったりするのですから、
旦那さんと交代でも、現場を見に行ける方が良いかなと思います。
そうすると、奥さんが図面を把握している方が良いですね。
それではまた次回、お会いいたしましょう。
今回の記事を、動画でご覧になりたい方はコチラ
飛常識な教室集客コンサルタント高橋貴子
LINE公式アカウント
ご質問もお気軽に １：１トークで高橋貴子と直接対話
