本日は、
「元インテリアコーディネーター×教室集客コンサルタントの夢を叶える中古マンション フルリノベ―ション物語 ⑤失敗しないフルリノベーション見積のチェック方法と施工会社選定のコツ」
という内容にて、お話をしていきたいと思います。
飛常識な教室集客コンサルタント高橋貴子
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失敗しないフルリノベーション見積のチェック方法と施工会社選定のコツ
さて、今回は、
「失敗しないフルリノベーション見積のチェック方法と施工会社選定のコツ」
という内容について、お伝えをしてみたいと思います。
まず最初に、この回は、超重要だということをお伝えしたいと思います。
というのは、ここを失敗すると、数百万円を損する可能性があるからです。
今回、わたしが相見積もりを取ってわかった、衝撃的な事実です。
わたし自身も、見積もりを作る人間だったのですが、
それでもかなり驚きましたので、
一般の人は、相見積もりを比較できる領域にないと思います。（苦笑）
ですので、ちょっと辛いと思いますが、
分かりやすく、お伝えしていきたいと思います。
とても重要な回だと思って、聞いてみていただければと思います。
まず4社に絞って、現地見積もりをお願いしました。
わたしは、すでにお伝えをしました通り、
今回の見積もりにあたり、
かなり詳細な内容の要望書を書いています。
※こちらのブログをご参照ください。
私がどういう想いでリノベーションをするのかという内容を、
具体的な情報とあわせて書いているのですね。
もちろん、マンションの図面の添付して、見積もりをお願いしています。
そうすると、まず見積もりをする上で、
「うちにはできない」という事で降りる会社もいます。
結果、名乗りを上げたところが6社あって、
現地調査に来てもらったのが4社でした。
この4社に絞った要因として、
２社を落とした理由は、メッセージの対応がイマイチだったからです。
メッセージの対応がイマイチだった1社について、
こちらは、メッセージの頻度が多すぎたのです。（苦笑）
わたしは、相見積もりは現地調査をして、その上で決めると言っていたのですが、
「その後、どうでしょうか」といったメールが、何度も来るのですね。
これはおそらく、AIで自動化しているのだと思いますが、
それで、頻度が多く来ていたのだと思います。
つまり、わたしが現地調査してから、と言っているのを見ていないんだな、
ということがわかって、そこは人間の手を入れて欲しいという事で、お断りをした形です。
家の打ち合わせは機械的にして欲しくないので。。ということでした。
もう１社は、これはメールを書く方の品性や性格によると思うのですが、
メールのやり取りで、人間性が分かりますよね。
それが、割と雑だったのですね。（苦笑）
わたしも結構、ビジネスメールを書きますが、
これだけの規模のリノベーションですので、（1000万越え）
その割にちょっとどうかなと感じる言葉の使い方、内容の書き方でした。
ビジネス的には、大型の案件を受ける方が、会社にも現場にもいいのです。
ですので、大型案件が得意なところは、どんどん取っていく方が効率が良いのです。
10万円100件の施工より、1件1000万円の方が、施工管理は全然、楽だからです。
これは私も経験して思っている事なのですが、
自分が実際に、仕事を受けていた立場だった時も、
きちんとお金を払ってくれる人の方が、無茶な事を言う人が少なくて、良い方が多いのです。
逆に、低い金額で値切る方のほうが、要求が過大で払いが悪く、ケチをつける方が多かったです。
（苦笑）
だから私もどのみち担当するなら、大型案件が好きだったのです。
大型案件は担当者との相性も大事です。
それで、4社に見積もりに来ていただく、ということで、来ていただきました。
見積もりは、金額ではなく内容を見ないと分からない
現地調査は、
インテリアコーディネーターと施工管理の方の二人で来られる会社や、
一人で見積もりに来た会社、、三人で来た会社もありました。
そうすると、見積もりを出す前に、図面からある程度の情報を拾って、
こういうプランはいかがでしょうか、と当たりを付けて来てくれたのが、
一社あったのです。
結果的には、その会社と契約をしたのですが、
まずいったんは設計図面を作る（採用されないかもしれないけれど）
という手間を惜しまないところと、
そこから変更があっても、変更できる対応力があるんだな、
という事で、好感度が高かったですね。
そして、現地調査をする時もけっこう大事です。。
要望書を見ながら、わたしが自身でその内容を語るのですが、
それを参考に図面を反映してきてくれるか、ということも重要です。
つまり、見積もりと図面はセットなのです。
ただ、この図面が意図している、見積もりの照らし合わせが難しいのです。
それが一体、どれくらいのグレードの設備を選んでいて、
どこにどう使われているのか、というのを一つ一つ合わせていくと、
その差異が何百万という金額となります。
そういった見積もりを、今回、4社からもらって、
こんなに書き方が違うんだと、わたし自身が衝撃を受けたのですね。
単位も範囲もバラバラでした。
では、どういう特徴があったかというと、
まず1社目は、3日で作ってきて、早いと思いました。
そして、安かったのですね。
安いのは単純に嬉しいなと思ったのですが、
わたしが出した800万の予算を、600万円に抑えてきたのです。
嬉しいとは思いますが、ここも重要なチェックポイントなのです。
見積もりには、材工一式いくら、という風に書く書き方と、
商品の品番と定価を書いて、何％の工賃で施工する、
と言ったように細かく書く場合があるのですが、
材工一式という形式で書く場合は、
あまり項目が多くない、小さい工事ならそこまで問題はありません。
ですが、今回のような1000万レベルになると、
うちの会社は、これくらいの値段で材料を仕入れて、提供できる、
という細かい値段が書いてある方が分かりやすいと言えます。
そうすると、材工一式と書かれてしまうと、
何の商品のどのグレードかが明示されていないので、判断ができない訳です。
これは何を見積もっているの？ということになるので、
後で、このグレードなんだと分かった時に、「こんな安いのを選んでいたの？！」
（＝追加変更費用が高い）
という事になったりするのですね。
今回のリノベーションでは、ホテルライクというコンセプトとなっているのに、
ここにこのグレードを選ぶというのは、あり得ない、というのも分かります。
会社には、それぞれ標準仕様があって、
より大量に仕入れることができる場合は、標準仕様を入れる形となります。
その費用と選べるグレードと、掛け率を見ると、その会社の仕入れ規模やレベルが分かるのですね。
つまり、どういう事なのかというと、
トータルの金額での比較は、さっぱり意味がない、という事なのです。（衝撃！！）
中身を把握して、図面を見て、拾ってみて、どんな商品定価のものを、
いくらの掛け率で入れて、工賃がどれくらいかを見ないと、
見積もりは意味が分からないのです。
これを見極めないといけなくて、
4社を見積もったら、600万から1200万の差が出てきたわけです。
これは衝撃的ですよね。
わたしの要望の、どこをどう取っていったのかにもよりますが、
600万円も違いますので、これは怖いです。
この見積もりを、一つ一つ見て、
ここの会社は、これくらいのグレードで、大工さんはこれくらいなんだ。
これは、水道屋さんの部分は、もう少し安くならないかな、などなど、
私は、わたし自身が仕事でやっていたので分かるのですね。
専門知識と経験があって、ようやく分かるというレベル
今回のリノベーションのくらいの規模になると、
材工一式と書いている時点でダメ、という事になります。
現場に商品が収められていく時に、
どこまで取り付けて、何をしてくれる、という施工範囲が分からないですし、
材工一式という場合は、そういった事がいろいろ起こります。
そして、基本的に高額の場合は、
施工範囲と平米数を、どこまで拾っているかをちゃんと見た方が良いです。
木を何本拾って、というのも、CADだと出てくるので、
そこも、大手か大手じゃないかによって違ってきます。
フルリノベーションができるのは、大手で仕入れが有利な場合、
安く入る可能性が高いのですね。
CADがしっかりあって、設備もよく、こちらで計算した平米数もほとんど合っているとなると、
見積もりの数字自体大丈夫という事になってきます。
わたしはその専門知識と経験がありますので、
ここは、どの平米数を見ているのですか？というのがわかりました。
そうすると、逆に全体ボリュームがどうもおかしいな、というのが分かったりもします。
たとえば、タイルがすごく高くて、この平米で、この単価がおかしくないですか？
という部分があり、それを伝えると、
計算を間違えたという事で、50万円も変わったりしました。
これを、4社すべてを見ていかなくちゃいけなくて、
この会社は、このグレードで見ているから安いんだ、というのが分かったり、
ここはなんで高いのかな、と調べると、
私の要望を本当に叶えてくれているのはどの会社なのかということが
分かったりしてくるのですね。
経験値があっても、見積もりをしっかり見るのに一週間かかった
他にも、玄関について、リノベーションにあたり
全て、床の高さを上げる設計をしている業者さんがいて、
（もちろん、値段はとても高くなります）
これ、フローリングの直貼りでできないかという話をしたり、
そういった事を、最初に聞いたりもしていました。
置床工法をいきなり選択するんだ、という驚きがあったりしたのですね。
これは、図面と見積もりだけ見ても、分からないと思います。
一般の方は、単にこういう感じなんだな、ということになるでしょう。
わたしはある程度の相場や価格を知っているので、
実際、工事が入った時にどうなるのかを、
見積もりを見ながら、
ここはどういう床の処理をしているんですか？
と聞けるのですが、そんな私でも、
細かく調べていった結果、どこにしようか決定するまで、1週間かかりました。
これは見積もりの差は、600万円から1200万円の開きがあるのです。
しかも、機材が、どのグレードで、定価がどれくらいかというのを、
ホームページを見て、型番を見て、まあまあのクラスの物をいれているんだ、と分かったり、
そもそも低いグレードで入っている場合、
ホテルライクなイメージと言っているのに、なんでこのグレード？、
といった事が分かったりします。
設備機器については、仕入れの残念な仕組みで、
高いものはあまり量が出ません。
逆に、安いものは量が出ます。
そうすると、量が出るものは、ディスカウント率が高くなるのですね。
あまり量が出ない高いものは、割引率が低いのです。
そうすると、高いものを選ぶと2倍以上の差になるケースもあったりするのですが、
このインパクトも大きいですね。
ですので、どの会社が、どのグレードで提案してくれていて、
どういう平米で、どういう手間賃で、というのを、
わたしは平米単価も知っていて、工賃も大体、このくらいが相場だと知っているので、
4社を比較することができました。
これは、一般の方はほとんど不可能です。
一応、どういう事になっているのかは施工店さんから説明はしてもらえると思います。
但し、図面をみて、説明をうけても、分かりにくいと思います。
今回は、各社さんがキッチンも、入れてくる提案がバラバラ、グレードもバラバラで、
本当に大変な状態となっていました。
決め手は、信頼感と提案力
結局、これは大変だという事で、
相見積もりを何回も出してもらうのはやめて、
まずは1社に決めよう！と思いました。
その上で、細かい見積もりで、契約しようと思っていたのですね。
合い見積もりを4社で何度もやるとなると、あまりに大変なので、
1社に絞って、契約のための見積もりを作ってもらおうと思ったのですね。
結局、その当時は、600万円、880万円、1100万円、1200万円といった、
見積もりのグレードがあったのですが、
880万円の見積もりの会社に決めました。
決めた理由は、提案力です。
（※結果最終的には1200万の工事になりました。）
その会社さんは、最初に見積もりを出してきた会社で、
さらに現地を見た後に、2パターンの見積もりを出してきてくれてました。
そして、その1社だけが、キッチンの向きまで変えて提案してくれたのですが、
それがわたしのイメージにぴったりだったのですね。
それで決めました。
この会社さんと付き合っていこうと、決めたのですね。
営業担当の方と話をしていても、好感が持てしたし、
わたしが建築をやっていた人間というのも話をしているので、
話が分かっているという上で、対等に話ができている感もあったのです。
それに、マンション施工の経験値が高いかどうかは、話すと分かります。
たとえば、
キッチンは、配管の向きによっては床を上げるかもしれない、
というお話もしてくれて、マンションの解体現場がよく分かっているという事で、
信頼をすることができたのですね。
そういった提案力に加えて、商品を安く仕入れる力がある会社という事もありました。
一番のポイントは、提案力と、施工監督さんの経験ですね。
見積もりは、お見合いと似ている
最終的には、この人が良い、この会社が良い、ということで一択でした。
決め手はやはり、対応力ですね。
リノベーションは、何があってもおかしくないので、
そこをどう収めるのかは、その会社の経験値と信頼感でしかないのですね。
それに加えて、図面の提案も、
わたしの思う斬新な内容を一発で出してきたこともあって、決めました。
良く言われるのですが、施工会社はお見合いと似ていて、
相性や直感、安心してお任せできるかどうかということが重要なのですね。
自分の言った言葉を理解してくれて、
それを形にする人に出会えるのは、本当にラッキーだったと思うのですが、
そのラッキーも、しっかりと書いた提案書を、先にわたしが出していたからだと思います。
その結果、ムリだと思った会社は最初から降りていますし、
わたしが自分で持ち込んでみて、予算が足りなくてムリだと言われた会社や、
うちにはそれだけの提案力がない、と言われたところもありました。
そういう意味では、難易度の高い内容だった思います。
それを形にできる会社と出会えたのは、ラッキーだったと思いますし、
そのための準備も、先にわたし自身がしていました。
最終的に決めた1社は、図面についても、
わたしの要望をしっかりと読み込んで提案して下さったのですが、
そこも良かったと思いますね。
とにかくこの見積もりというのは、大変です。
見積もりに入ってない部分は全て、後からの追加工事になる訳です。
今回は、本体契約をする前に、仕様決定をして、
ほとんど追加がないように、内容を決めた上で、
契約書の金額を作ってください、
とお願いをしました。
つまり、家に設備について、ほぼ全て決めて、契約書を作ったのです。
それでも追加が入っていますので、
本当に、見積もりは大変だと思います。
安いだけだと判断できないという事ですね。
それではまた次回、お会いいたしましょう。
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飛常識な教室集客コンサルタント高橋貴子
LINE公式アカウント
ご質問もお気軽に １：１トークで高橋貴子と直接対話
